Kiracılara Kötü, Ev Sahiplerine Güzel Haber: 55 Günde Jet Tahliye! ' Emsal Sayılacak'

Ev sahibi - kiracı ilişkilerin son yılların en çok gündemde olan konuları arasında yer alıyor. Fahiş artışın önüne geçilebilmesi için hükümet tarafından birçok tedbir alındı. Bunlardan en önemlileri ise yüzde 25'lik artış sınırı ile zorunlu arabuluculuk sisteminin devreye alınması oldu. Böylece fiyat anlaşmazlıklarının mahkemeye taşınmadan çözülmesi amaçlandı. Ancak bazı ev sahibi kiracı anlaşmazlıkları mahkeme yolu ile çözülmeye devam ediyor. Yargıtay tarafından verilen son karar ise dikkat çekiyor.

Ev sahibi ve kiracıları çok yakından ilgilendiren karar! Mahkeme 2 ay dolmadan jet tahliye kararına imza attı. Ankara 5'inci Sulh Hukuk Mahkemesi'nde ev sahibi F.N.'nin 1 Mart'ta kiracısı U.T.'ye açtığı tahliye davası, 55 gün sonra görülen ilk duruşmada sonuçlandı. Mahkeme, kiracının 1800 lira verdiği kira ücretinin, yıllık kira bedelinin belirlenen yasal sınırı olan 28 bin 250 TL'nin altında olması ve ev sahibinin ihtiyacı olması nedeniyle kiracı hakkında tahliye kararı verdi.

Ev sahibi F.N., Çankaya ilçesi, Dikmen Mahallesi’ndeki evinde 9 yıldır kirada oturan U.T.'den, kendisi oturacağı gerekçesiyle evi boşaltmasını istedi. 1800 TL'ye oturan U.T., evden çıkmayacağını belirtti. Ev sahibi, bunun üzerine tahliye davası açtı. Ankara 5'inci Sulh Hukuk Mahkemesi'nde 1 Mart'ta açılan dava, 55 gün sonra 25 Nisan'da görülen ilk duruşmada sonuçlandı.

'Emsal Olacak Bir Karar'

Kanunda istinaf sınırı olduğuna dikkat çeken Avukat Senem Yılmazel, "Bu her yıl değişir. 2024 yılı için 28 bin 250 TL'dir. Bu kira bedeli 1800 liraydı. Yıllık kira bedeli, 28 bin 250 liranın altında kaldığı için karar kesin bir karar. Üst mahkeme yolu kapalı. Yani ilk celsede tahliyeye karar verilmiş oldu.

Mahkeme, kiracının ödediği aylık 1800 lira kira bedelinin, TÜİK verileri uyarınca sulh hukuk mahkemelerinde görülen tahliye davaları için 2024 yılında 28 bin 250 TL olarak belirlenen istinaf sınırının altında olması ve ev sahibinin ihtiyacı olması nedeniyle tahliye kararı verdi. Karar, üst mahkemeye de kapalı olarak kesinleşti.

Normalde dava sürecinde önce dilekçe aşaması olur; dava açılır, davaya cevap verilir. Sonra ön inceleme günü verilir. Ön inceleme gününde tahkikata geçilmesi için belli araştırmalar yapılır, tanıklar için gün verilir. Ve yargılama oldukça uzun süre, en az 2 yıla yakın sürebilir. Bizim davamız 2 ay dolmadan bitti. Kira bedeli düşükse, ihtiyaç da gerçek ve samimiyse tahliye davalarına emsal olacak bir karar" diye konuştu. 

Öte yandan kiralardaki artış vatandaşların büyük çoğunluğu tarafından yakından takip edilmeye devam ediyor. Merkez Bankası’nın Nisan ayı faiz kararını açıkladığı toplantısının metni geçtiğimiz hafta yayınlandı. Merkez Bankası metninde kira fiyatlarının yakından takip edileceği belirtildi. Merkez Bankası’nın PPK metninde kira fiyatları ile ilgili değerlendirmesi şu şekilde: “Yıllık kira enflasyonu yüksek bir seviyede seyrini sürdürürken, Perakende Ödeme Sistemi (PÖS) mikro verileri üzerinden takip edilen öncü göstergeler kira artış oranında şubat ayında başlayan yavaşlamanın nisan ayında devam edeceğini ima etmektedir.

Öte yandan, konut fiyatları yıllık artışı şubat itibarıyla yüzde 58,3 seviyesine gerileyerek yıllık tüketici enflasyonunun altında kalırken, mevsimsel etkilerden arındırılmış veriler bu kalemdeki aylık artışın da son aylarda önemli ölçüde yavaşladığına işaret etmiştir.

Konut fiyatlarındaki bu durumun, ilerleyen dönemde kira enflasyonunu sınırlayacak bir unsur olduğu değerlendirilmektedir. Diğer taraftan, kira artışını yüzde 25 ile sınırlayan regülasyonun yakın gelecekte yürürlükten kalkacak olmasının kira enflasyonuna etkisi de yakından takip edilecektir.”

Konut Satışlarında Daralmanın Sebebi Ne?

Peki kira fiyatları gerileyecek mi? Yüzde 25 zam sınırının kaldırılması piyasayı nasıl etkiler? Son dönemde konut fiyatlarında görülen düşüş kiraları nasıl etkiler? Konuyla ilgili merak edilenleri Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, açıkladı. Özelmacıklı Milliyet'te yer alan konuşmasında şu ifadeleri kullandı:

“Konut satışlarında önemli bir daralmanın olduğunu piyasada görüyoruz. Yüksek konut kredisi faiz oranları nedeniyle konut talebi, nispeten kiralığa doğru yoğunlaşmaya devam ediyor. Mevcut durumda tüketicilerin bu kredi koşulları ile daire alabilmeleri mümkün değil.

‘Vatandaşlar Parasını Mevduata Yatırıp Kiralık Dairede Oturuyor’

Bir diğer unsur da mevduat faizleri. Şu anda 1 milyon TL’si olan bir kişi bu parayı bankaya yatırdığında aylık 45 bin TL faiz alabiliyor. Kişilerin 4-5 milyon vererek daire almaktan ziyade kiralık daireleri talep ettiğini görüyoruz.

Kira Fiyatlarında Düşüş Görülür Mü?

Benim şahsi fikrim kira fiyatlarında artış olacağı yönünde. Ağustostan aralık ayına kadar kira fiyatları yerinde saydı, hatta reel olarak düşüşler gördük ancak nisan, mayıs ayları ile birlikte kira fiyatlarında artışlar başladı.

Kiralık dairelerde arz çok sınırlı. Yeni konutlar üretilmiyor. Piyasaya çıkan konutlar günlük kiradan piyasaya dönen daireler. Kiracı-mal sahipleri tarafında ciddi bir anlaşmazlık devam ediyor. Kiralık daire arzını kolaylaştıran elimizde çok faktör yok.

‘Sıfır Dairelerde Kira Artışı Çok Daha Yüksek’

Vatandaşların deprem sonrası yapılmış kiralık dairelere yoğun talep gösterdiğini görüyoruz. Sıfır dairelerdeki kira artışı çok daha yüksek oranda.

‘Şu Anda Kiralama İçin En İyi Dönem’

Kira artışları sadece İstanbul, Ankara gibi büyükşehirlerde sınırlı değil. Birçok illerde artışlar var. Sadece bu artışların İstanbul, Ankara’ya göre nispeten yavaş yaşandığını söyleyebiliriz. Satılık dairelerden kiraya dönebileceklerde artık son seviyelere yaklaştık. Daire satılmaması nedeniyle bazı mal sahipleri dairelerini kiraya vermeyi düşünmüştü. Şu anda boş konut tarafında çok fazla stok kalmadı. Şu anda kiralama için en iyi dönem olduğunu söyleyebilirim. Yaza doğru kiralık daire fiyatlarının daha da artabileceğini değerlendiriyorum.

‘Gayrimenkulde Satış Fiyatları Düştü’

Merkez Bankası tarafından açıklanan Konut Fiyat Endeksi şubat ayı itibarıyla gayrimenkul piyasasının reelde yüzde 5.1 gerileme gösterdiğini gösteriyor. Nominal anlamda yüzde 58.3 olmasına rağmen enflasyonun altında kalması nedeniyle gayrimenkul piyasasında satış fiyatlarının düştüğünü görüyoruz. Bunun kiralamada aynı çerçevede ilerlediğini söylememiz mümkün değil.

1 Milyon Tl Kredi Çeken Biri Ne Kadar Ödüyor?

Konut almak için 1 milyon TL’ye kredi çekilmek istense 120 ay vadede aylık 2.95 faiz oranı ile aylık 30 bin 429 TL seviyesinde geri ödeme yapılması gerekiyor.

Yüzde 25 Sınırlamasının Kaldırılması Piyasayı Nasıl Etkiler?

Yüzde 25 sınırlamasının piyasada gerçekçi bir karşılık bulduğunu söylemek mümkün değil. Arabuluculuk davalarına baktığımızda bu durum taraflar arasında çıkmaza girmiş bir durumda. Kiracılardan yüzde 25 zam sınırını direten kişiler var. Bunlar da tahliye davalarına konu edilecek süreçle karşılaşabiliyorlar. Mal sahipleri eski kiracının olduğu taşınmazların satışı için yoğun bir şekilde mücadele ediyor. Yüzde 25 zam sınırının kaldırılmasının temmuzda doğrudan hızlı bir etkisini görmeyiz. Üniversitelerin açıldığı eylül ekim aylarında kiraları konuşuyor olacağız.

İstanbul, Ankara Ve İzmir’de Kira Fiyatları Ne Durumda?

İstanbul’da ortalama metrekare kira bedelleri genel anlamda 190 TL seviyelerinde. Metrekare bazında sıfır dairelere baktığımızda bu 220-230 TL seviyelerine kadar çıkıyor. Ankara biraz daha ucuz. Metrekarede kiralık fiyatları 130 TL seviyelerinde. Sıfır dairelerde bu 200 TL’yi buluyor.

İzmir’de metrekare fiyatları 170 TL seviyelerinde. Sıfır dairelerde fiyatlar 200 TL seviyelerinde diyebiliriz. Kiralık dairelerde metrekareye göre fiyatlar değişiyor. Konut kira fiyatlarının ortalamasına baktığımızda İzmir’de ortalama kiralık konut daire fiyatı 18 bin TL.

İstanbul’da kiralık konut fiyatı 21 bin TL seviyesinde diyebiliriz. Ankara’da kiralık konut fiyatı 17 bin TL seviyesinde diyebiliriz.